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インスペクションブログ

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  • 住宅のインスペクション増えているのか!?

  • 猛暑が過ぎ、9月入りました。

    7月には西日本で豪雨、昨日は北海道での地震 多くの被害もたらしています。被害に合われた方々にお見舞いを申し上げますとともに、少しでも早く日常がもどることを祈っています。

    2018年4月 不動産業者から中古住宅の売主や買主に対して、ホームインスペクション(住宅診断)のことを説明し、利用する意思があるかどうか確認することが義務化されました。建物状況調査と呼ばれています。

    以前にも書きましたが、建築士会連合会や国の登録を受けた講習実施機関が講習を行い、講習修了者を既存住宅状況調査技術者として登録し公開しています。

    5ヶ月が経過しましたが建物状況調査は増えているのでしょうか?
    当社への建物状況調査が増えているかというとそうではありません。

    単純に中古物件の売買が伸びていないのか。建物売買を仲介する不動産業者が建物状況調査業者を斡旋しているのか定かではありません。

    そこで、はじめに立ち返って建物状況調査を行うことにより売主、買主のメリット、デメリットをおさらいしてみましょう

    売主のメリット
     ● 建物の劣化状態を知ることで瑕疵担保責任に備えることができる
     ● 調査により問題があければそれがセールスポイントになる。

    売主のデメリット
     ● 瑕疵が見つかった場合は瑕疵の補修費用が必要になるか、売値が下がることになる。

    買主のメリット
     ● 購入前に建物の抱える問題点をある程度は把握できる
     ● 購入後に必要な補修工事をある程度は知ることができる
     ● 購入判断をすることができる

    買主のデメリット
     ● その住宅の売買に競合者がいる場合、状況調査の結果が出る前に売れてしまうことが可能性がある。

    買主としては購入する物件について、住宅診断を行いたいのは当然のことです。それを、不動産業者に話すと診断業者を斡旋してくれることもあるはずです。買主が話さなくても紹介や斡旋を受けることが多いはずです。
    そこが問題です。

    厄介なのは、住宅診断の依頼者は買主のはずですが斡旋された診断業者にしてみれば、不動産業者も大切なお客様ということです。意図的にだまそうとしなくても、不動産業者が安心できる診断業者を紹介していると考えたほうが良いと思います。

    買主はどうしたらよいでしょうか。その住宅や立地条件が良く、ぜひ購入したい物件なら、住宅診断を行い、さらに不動産業者に既存住宅売買瑕疵保険に加入してもらうことです。そうすれば万が一、引渡しを受けた建物の保険対象部分に瑕疵が見つかった場合は、その補修費用をまかなうことができます。

    本当なら時間をかけて、中古部件を探して可能なら、内装リフォーム前の物件を住宅診断してもらうことです。そうすることによって、これまでの経年変化の状況を的確に診断者が判断できるからです。

    建物状況調査は既存住宅状況調査方法基準のよって行われますが、その判断は基準の状況になっているかどうか
    つまり、「有り」か「無し」かで判断されます。

    たとえば「基礎の深さ20mm以上の欠損」があるかないか
    深さ10mmだったらどうでしょうか。いずれ20mmまでそれ以上に達するもなのかどうか
    その原因は何が考えられるか。微妙なところを判断してアドバイスをしてもらえる診断業者を探してください。

    既存住宅状況調査技術者であることはもちろんのこと、日本ホームインスペクターズ協会のホームインスペクターとして登録されているかも確認することも良いかもしれません。

    不安なことがあったら相談に応じます。
    メールをしてみてください。












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  • もう2ヶ月後から始まるよ。既存住宅状況調査

  • 4月1日より始まります。もう2ヶ月後から

    宅建業法の改正により平成30年4月1日より、既存住宅状況調査技術者が既存住宅状況調査方法基準に従って行う既存住宅状況調査の結果が、既存住宅の取引における重要事項説明の対象となります。

    なぜ法改正されたのか

    「インスペクションの実施」や「住宅の瑕疵(かし)保険(インスペクションの実施が必要)の加入」を促して、中古住宅の売買を活性化させようとしていることだ。

    その内容は

    中古住宅の売買に仲介する不動産会社に3つのことを義務付けるということ

    (1)不動産会社に仲介を請け負う契約を交わす際に、インスペクション事業者のあっせんができるかどうか明示すること

    ・まずは売主など仲介の依頼者に、インスペクションはどういったものか説明すること

    ・依頼希望があればインスペクションが行われるよう資格を持った建築士であるかを調べ紹介すること

    ここで注意

    ・不動産会社自身がインスペクションを行うのは適当ではないとされ、インスペクションを斡旋(紹介)は媒介業務の一部なので、斡旋料金を別途で受け取ってはならないとされている。

    (2)売買契約にあたって、インスペクションが実施された中古住宅の場合は、買主に対してインスペクションの結果を説明すること

    不動産会社は売買契約の前に、必ず行われる「重要事項説明」において、過去1年以内にインスペクションが実施された中古住宅の場合、インスペクション事業者が作成した「建物状況調査の結果の概要(重要事項説明用)」を使って劣化状況などを説明する必要がある。

    なぜ、過去一年以内かというと、インスペクションの有効期間は1年以内だからである

    (3)売買契約時に、中古住宅の構造上重要な部分の状況(雨漏りや基礎・外壁のひび割れ等)について売主と買主双方に確認させて、その内容を書面にて渡すこと

    「当事者の双方が確認した事項」の書面は、原則として第三者の専門機関による建物状況調査が行われ、それについて重要事項として説明した場合に、売買契約時に交付が必要な書類と見なされる。

    いずれにしても今回の改正の狙いは

     消費者に情報を隠さず、多くの情報を提供するようにということ なのです。

    そのインスペクションを行う技術者が 既存住宅状況調査技術者とよばれ、現在、国の登録を受けた講習実施機関が講習を行い、講習修了者を登録し公開しています。

    以下の団体です。ちなみに自分は日本建築士会連合会で講習を受け登録されています。
    リンクを張っています。そこで登録されている既存住宅状況調査技術者を確認することができます。各団体で登録内容が多少違います。建築士会連合会では顔写真まで載っています。

    秋田県で建築士会連合会に登録されているのは、現在127名です。他の団体に登録されている方もいらっしゃるのでもっと多くの方々がいるはずです。ただ、当社のようにホームインスペクションを業として行っている会社はまだまだ少ないようです。

    1.一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会  http://kashihoken.or.jp/inspection/search.php

    2.公益社団法人日本建築士会連合会   https://aba-svc.jp/house/inspector/index.html

    3.一般社団法人全日本ハウスインスペクター協会 https://house-inspector.org/既存住宅状況調査技術者講習会/既存住宅状況調査技術者登録名簿/

    4.一般社団法人日本木造住宅産業協会 http://www.mokujukyo.or.jp/kensetsu/inspection/search.php

    5.一般社団法人日本建築士事務所協会連合会 http://kyj.jp/inspection/search

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  • 既存住宅状況調査の調査部位について

  • こんにちは

    住宅のホームインスペクションを行うには資格が必要だということは前回書きました。

    その中で既存住宅状況調査技術者という資格があることもお知らせしています。自分は建築士会連合会の6月の移行講習を受け、資格を得ています。
    そのテキストがこちら
    tnCIMG8317.JPG

    同じテキストが三冊あるのは、1冊目は移行講習で使ったテキスト、2冊目は講師のための講習で使ったテキスト、三冊目は最新のテキストでこれを使って9月27日に行われた秋田県建築士会の新規講習の講師を務めました。

    担当は既存住宅状況調査の概要等の内容でテキストとしては32ページ分、2時間の講習でした。あまり経験の無い講師という役で、定められた内容を時間内で受講者に伝えなければなりません。何度が事前に練習はしたものの、人前で自由に話すのと違い難しいものでした。

    何とか時間通りに終わりました。何より良かったのは自分の理解がより深くなったことです。

    また、講師の依頼があれば引き受けようと思っています。

    さて、既存住宅状況調査方法の基準は平成29年2月の国土交通省告示82号で定められています。

    その検査対象部位です。(建築士会連合会テキストより)

    既存調査退場部位表.png

    次回からは調査に使用する機器や内容をお知らせします。


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横手市リフォームブログ

  • 平成30年度 秋田県内のリフォーム補助金

  • 明日から4月です。

    今日もいい天気です。3月最終の週末を楽しんでください。

    秋田県や市町村でリフォーム補助金の内容が発表されました。

    秋田県

    平成30年度住宅リフォーム推進事業について

    補助金額はこんな感じです。
    持ち家の耐震化、長寿命化、省エネ化、バリアフリー化、克雪化のリフォーム工事に対して
        補助対象工事費の 10% 最大12万円 を補助します。
    子育て世帯のリフォーム工事に対して
        持ち家の場合    補助対象工事費の 20% 最大40万円
        空き家購入の場合  補助対象工事費の 30% 最大60万円 を補助します。

    秋田県のリーフレット

    横手市

    昨年同様の
    (1)【木造住宅耐震改修等補助金】
    (2)【雪国よこて安全安心住宅普及促進事業】の予定です。新年度になってからのお知らせです。

    大仙市

    平成30年度大仙市住宅リフォーム支援事業について

    平成30年度パンフレット

    湯沢市
    残念ながらリフォーム補助金の制度はありません。

    補助金をはじめリフォームについての相談は受付しております。
    お問い合わせください。





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  • 文化財って

  • 「文化財は,我が国の長い歴史の中で生まれ,はぐくまれ,今日まで守り伝えられてきた貴重な国民的財産です。」と文化庁のホームページに書かれてあります。

    18日、19日の両日、年に一度、横手市増田町の修理・修景に携わる仲間と研修に出かけてきました。
    たまに、リフォームやインスペクション以外のことを少し書いてみます。

    文化財といっても広範囲で建造物は有形文
    化財といわれます。1950年(昭和25年)文化財保護法が制定されてから文化財という言葉か用いられるようになり、文化財という語の意味する内容を次のように分類し、定義づけています。
    (1)有形文化財
    (2)無形文化財 
    (3)民俗文化財
    (4)記念物
    (5)文化的景観
    (6)伝統的建造物群
    それぞれの詳しい説明は避けますが、建造物は有形文化財になります。
     文化財保護法では、これらのうち重要なものを国が指定し、保護することができることを規定している。指定に際しては、前記の定義により、有形文化財のなかで重要なものは重要文化財に、この中でさらに重要文化財のうち、世界文化の見地から価値が高く、たぐいない国民の宝であるものを国宝に指定されています。
     皆さんが良く知っている建物で 旧東宮御所 迎賓館赤坂離宮、日光東照宮、お城では姫路城などです。

     今回の研修では、保存整備工事の行われている重要文化財の旧前田邸工事現場で研修を行えることができました。文化財建造物の保存修理は、文化財の価値を見極め、文化財の価値を損なわないように詳細な調査を元に、修理方針を検討し行われます。古写真や文献などの調査も行われ、解体や建物の痕跡などからも大切な情報が得られます。
     そして、文化財が価値あるものとして次の時代に受け継がれていくために保存と同時に活用していくことが大切です。この要素も加わって保存修理が行われていきます。

    文化財の修理・修復は究極のリフォームといえるかもしれません。

     今回、都内で見学してきた建物です。一般公開している迎賓館 国宝 

    内部にも入れましたが内部は撮影禁止。搭乗前の手荷物検査と金属探知機をくぐり、飲み物を持っている人は検査官の前で一口飲んでみせて検査終了、これで入館することができます。
    tntnCIMG8672.JPG
    実際の内部は映像や写真で見るものとけた違い。圧倒されます。


    青淵文庫(東京都北区王子)重要文化財

    青淵文庫(せいえんぶんこ)は、渋沢栄一の80歳のお祝いと、男爵から子爵に昇格した祝いを兼ねて竜門社(当財団の前身)が寄贈した鉄筋コンクリートの建物です。1925(大正14)年の竣工で、栄一の書庫として、また接客の場としても使用されました。

    tntnCIMG8705.JPG



    建物正面ステンドグラスのある内部
    tntnCIMG8693.JPG


    晩香蘆(東京都北区王子)重要文化財
    晩香廬(ばんこうろ)は、渋沢栄一の喜寿を祝って現在の清水建設(株)が贈った洋風茶室です。1917(大正6)年の竣工

    tntnCIMG8710.JPG


    旧古河邸(昭和27年
    本館建物と西洋庭園はジョサイア・コンドルが設計、大正6年5月に竣工
    ジョサイア・コンドルは旧岩崎邸庭園洋館、鹿鳴館、ニコライ堂などを設計tntnCIMG8722.JPG

    見学ツアーも行っている旧古河邸ですが、当日は結婚披露宴で貸切でした。残念ながら内部を見学することはできませんでしたが再度訪ねたい建物です。

    一日、よく歩きました。本当はひとつひとつゆっくりと見て歩きたい建物です。




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  • リフォームの事例

  • ブログも更新せず、さらにfacebookまで手をだしてどうするのっていわれているはず。
    ご紹介するのは、今年7月に竣工した秋田市の住宅リフォームです。

    お客様秋田市の方でご縁あってリフォームをさせていただました。
    そのご縁とは、弊社ホームページよりホームインスペクションのご依頼がありました。横手に事務所へも来て頂きお話をうかがい、ホームインスペクションを行いました。
    中古住宅を探しておられ、リフォームをして住宅と事務所としてお使いになりたいとのご要望でした。

    ホームインスペクションは平成28年8月に行いました。購入を検討している物件でした。その物件はご要望の面積としてはきっと充分な広さが合ったとおもいますが、秋田の住宅では珍しい屋根がコロニアルで、何箇所かに雨漏りも見受けられるなど屋根の全面改修画必要でだと判断し、報告をさせていただきました。
    建物の状況だけではなく、立地なども考慮され、購入することをやめられ、ほかの物件を探すことになりました。

    約一年後、ご縁あってのリフォームとなりました。今度の物件は築年数も浅く、内装リフォームをされた物件でした。
    リフォームの内容は、ダイニングキッチンのキッチンの取替えとキッチン周りのリフォームです。
    なにはともあれごらんください。

    リフォーム前
    tn佐藤邸工事前.png


    リフォーム後
    tnCIMG4060.JPG

    キッチン前の壁をとり払い、I型キッチンからコの字型の収納を含めたキッチンに変更しました。それに伴い、キッチン前の窓の大きさと位置を変更しています。
    キッチン前のカウンターとテーブルは同じ高さで一体感を持たせ、テーブルは可動式のため来客時にも対応ができます。
    奥様の要望を伺い、形にしていくお手伝いをしました。広々と開放感があります。どちらも照明をつけた写真ですが照明器具の個数の違いは合っても、開放感が明るさをいっそう感じさせてくれます。

    人の縁とは不思議なもので、話をしているうちに共通の方と友人でした。関連した工事にも係っておりました。
    先月でリフォーム含め関連した工事もすべて終わり、年末には忘年会のお誘いをいただいております。

    いまから楽しみにしています。


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